A seguito di presentazione di istanza di Certificato di Destinazione Urbanistica, per un immobile censito al NCEU (Nuovo Catasto Edilizio Urbano), con categoria catastale Area Urbana, l’Ente Locale ha emesso un preavviso di rigetto, con motivazione che:” l’immobile risulta censito al NCEU, mentre il Certificato di Destinazione Urbanistica può essere rilasciato unicamente per aree distinte al Catasto terreni”. Sebbene abbia maturato la convinzione che tale diniego sia in contrasto con il quadro normativo vigente, al fine di scongiurare un’attesa lunga ulteriore per il Committente, si è provveduto a redigere il suddetto frazionamento al Catasto Terreni, dell’intera particella all’interno della quale ricadeva anche il subalterno in esame, ottenendo un’unità immobiliare separata, della stessa categoria catastale e priva di destinatari. Pertanto, in sede di stipula del contratto di compravendita, è stato necessario indicare entrambi gli estremi dell’unità immobiliare, poiché la visura non riportava appunto gli intestatari. Pertanto, si chiede se il diniego del rilascio del Certificato sia effettivamente corretto, come la procedura a seguire
La risposta richiederebbe dei chiarimenti su alcuni aspetti della vicenda, che non risultano esplicitati nel quesito; tuttavia si risponde sulla base degli elementi forniti.
La premessa fondamentale è che la funzione del Certificato di Destinazione Urbanistica non può essere diversa da quanto previsto dall’art.30 del D.P.R. 380/2001, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia; la cui rubrica, non a caso, è “Lottizzazione abusiva“.
Infatti, il Certificato di Destinazione Urbanistica ha lo scopo precipuo di prevenire i casi di lottizzazione abusiva, obbligando coloro che stipulano atti, sia in forma Pubblica sia in forma Privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di Diritti Reali relativi a Terreni, ad allegare un Certificato di Destinazione Urbanistica, contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata, a pena di nullità in caso di mancata allegazione.
Si tratta di una sanzione pesante in quanto la nullità dell’atto può essere fatta valere da chiunque, (anche da chi non è parte del contratto); può essere fatta valere in ogni tempo e il contratto nullo non può essere convalidato.
Oltre alla nullità la norma, per dare maggior forza alla sanzione, se mai ce ne fosse bisogno, prevede che tali atti non possano essere stipulati né trascritti nei Pubblici Registri Immobiliari, rendendo impossibile opporre ai terzi il passaggio di proprietà.
Queste disposizioni non si applicano quando i Terreni costituiscano pertinenze di edifici, censiti nel Nuovo Catasto Edilizio Urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.
Quindi, se la funzione fosse quella sopra riportata, è evidente che la richiesta di un Certificato di Destinazione Urbanistica, per una pertinenza di dimensione inferiore ai 5.000 mq, non ha alcuna rilevanza giuridica, perché la norma non prevede la facoltà di allegare o meno il Certificato, ma al contrario: prevede la sua completa disapplicazione; da qui la risposta formalmente corretta dell’Ente Locale.
Se poi il Certificato dovesse avere una funzione diversa da quella suddetta, come ad esempio un’attestazione formale ed ufficiale della Zona Urbanistica in cui ricade una determinata area, allora la Certificazione è diversa e i Regolamenti Edilizi li prevedono con denominazioni diverse: “Certificato Urbanistico”, “Attestazione della destinazione di zona”, ecc.
Per quanto riguarda la mancanza dell’intestazione catastale in visura della parte scorporata, questa non è la conseguenza del “tipo” predisposto dal Professionista, ma della natura “fiscale” del Catasto.
Infatti, se si vuole rendere indipendente una porzione di area pertinenziale già accatastata, come nel caso di specie, non basta il “tipo frazionamento“, ma è necessario provvedere ad un nuovo accatastamento con un nuovo “tipo mappale“, che escluda la porzione da scorporare; questo non cambia la situazione, infatti è necessario anche una richiesta in bollo all’Agenzia delle Entrate-Ufficio del Territorio, chiedendo e adeguatamente motivando la richiesta di scorporo.
Lo scorporo non è affatto dovuto, perciò, dal punto di vista catastale potrebbe perfino essere negato.
In ogni caso se la porzione scorporata verrà utilizzata per edificare la separazione, avverrà al momento dell’accatastamento del nuovo fabbricato.
Sulla richiesta di Certificato di Destinazione Urbanistica, la disciplina è chiarissima e tale certificato per il passaggio di proprietà di una pertinenza, così piccola, non è richiesto dalla Legge.